Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında son illərdə müşahidə olunan qiymət artımı əhalinin mənzilə çıxış imkanlarını xeyli məhdudlaşdırıb. Belə ki, Mərkəzi Bankın bu günlərdə yayımlanan 2025-ci ilin birinci yarısına dair Maliyyə Sabitliyi Hesabatı bu meyli təsdiqləyir və mənzil bazarında əlçatanlığın kəskin şəkildə azaldığını göstərir.

Hesabata görə, 2024-cü ilin sonunda Bakı şəhərində orta qiymətə mənzil almaq üçün vətəndaşın orta aylıq əmək haqqını yığaraq 189 ay – yəni təxminən 15,7 il pul toplaması kifayət edirdi. Lakin 2025-ci ilin birinci yarısında bu göstərici 217 aya – başqa sözlə, 18,1 ilə yüksəlib. Bu o deməkdir ki, Bakı sakinləri əvvəlki dövrlə müqayisədə eyni mənzili almaq üçün təxminən 2,5 il daha çox çalışmalı və qənaət etməlidirlər. Sadə dildə desək, keçən il 15 ilə alınan mənzili indi 18 ilə belə almaq çətindir.

Mərkəzi Bank bildirir ki, 2020-ci ildə pandemiya dövründə bazarda nisbi sabitlik müşahidə olunsa da, sonrakı illərdə qiymət artımı sürətlənib. Ümumilikdə, son beş ildə – 2020-ci ilin iyun ayı ilə müqayisədə – mənzil qiymətləri 46% bahalaşıb. Bu artım bir tərəfdən tikinti materiallarının və xərclərin bahalaşması, digər tərəfdən torpaq qiymətləri və tələbin yüksək olması ilə əlaqələndirilir. Xüsusilə paytaxt Bakıda yeni tikililərə olan maraq qiymətləri daha da yuxarı səviyyəyə daşıyıb.

Mərkəzi Bankın məlumatına əsasən, Bakı şəhərində təklif edilən median aylıq kirayə haqqı 883 manat təşkil edir. Bu göstəriciyə əsasən, daşınmaz əmlakın kapitalizasiya müddəti 22,5 il səviyyəsində qiymətləndirilir. Başqa sözlə, mənzilini kirayə verməklə sahibinin ilkin xərclərini geri qazanması üçün 22 ildən çox vaxt tələb olunur. Kirayə qiymətlərinin artımı bir tərəfdən mənzil bazarındakı bahalaşmanın təsiri ilə, digər tərəfdən isə alıcılıq qabiliyyəti azalan və ev almaq imkanı məhdudlaşan əhalinin kirayəyə yönəlməsi ilə bağlıdır.

Ümumi mənzərə göstərir ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı ilə gəlirlərin artım tempi arasında uçurum yaranıb. Əmək haqları artmaqda davam etsə də, bu dinamika mənzil bazarındakı bahalaşmanı kompensasiya edə bilmir. Belə şəraitdə vətəndaşların uzunmüddətli qənaət qabiliyyəti zəifləyir, mənzil almaq arzusu isə daha da uzaqlaşır.

Mövzu ilə bağlı iqtisadçı-ekspert Xalid Kərimli “AzPolitika”-ya şərhində bildirib ki, 18 illik göstərici dünyanın inkişaf etmiş ölkələrindəki vəziyyətlə uyğun gəlir: “Bu statistika London və Paris kimi şəhərlərə aiddir. Orada insanların gəliri yüksək olsa da, əmlakın qiyməti son dərəcə bahadır. Yəni söhbət Moskva, London, Paris standartlarına yaxın bir vəziyyətdən gedir. Buna görə də bu rəqəmi tam mənfi göstərici kimi dəyərləndirmək doğru olmaz. Sadəcə, Bakıda mənzil qiymətləri bahalaşıb”.

Ekspertin sözlərinə görə, burada əsas məsələ insanların gəlirlərinin artması və əmlakın qiymətinin müəyyən qədər aşağı düşməsidir ki, nəticədə bazarda müsbət dəyişiklik yaransın.

“Əmlak qiymətlərinin azalması, adətən, iqtisadi böhran və ya tələbatın zəifləməsi fonunda baş verir. Hazırda isə Bakıda həm qiymətlər yüksəkdir, həm də tələbat var. Bu halda prosesi tam mənfi qiymətləndirmək düzgün olmaz”, – deyə o qeyd edib.

Xalid Kərimli hesab edir ki, əsas məqsəd insanların sərəncamında qalan gəlirlərin mənzil qiymətlərindəki artım tempini üstələməsi olmalıdır: “Əgər gəlirlər qiymət artımını ötərsə, vəziyyət sabitləşə bilər. Bunun üçün isə qeyri-neft sektorunun inkişafı vacibdir. Lakin heç kim qarantiya verə bilməz ki, əmlak bazarında tələbat artdıqca qiymətlər sabit qalacaq. Bu gün ölkə əhalisinin böyük hissəsi Bakıda yaşamaq istəyir. Turistləri kənara qoysaq, əgər xarici investorlar da prosesə cəlb olunsa və onlar Bakıda mənzil alsalar, bu, qiymətlərin daha da bahalaşmasına səbəb ola bilər. Yəni, qiymətlərin baha olması hələ hər şeyin baha olması demək deyil. Qiymətlərin yüksək olması Bakıda yaşamağa marağın artması ilə bağlıdır. Bahalı mənzillərin satılması onu göstərir ki, alan insanların bu imkanı var”.

Ekspertin fikrincə, Azərbaycanın göstəriciləri dünya paytaxtları ilə müqayisədə normal sayılmalıdır: “Məsələn, Sinqapur və Honkonq kimi şəhərlərdə mənzilə əlçatanlıq səviyyəsi 40–45 il civarındadır. Amma bu şəhərlər eyni zamanda dünyanın ən varlı iqtisadi mərkəzləridir. Demək istədiyim odur ki, 18 illik göstəricini dərhal mənfi hal kimi qiymətləndirmək düzgün deyil. Amma onu da qeyd etməliyik ki, Azərbaycan əhalisinin gəlirləri qonşu ölkələrlə müqayisədə nisbətən aşağıdır.”

Əslində, mənzil əlçatanlığının pisləşməsi təkcə Azərbaycana xas deyil. Dünyanın bir çox ölkəsində, xüsusilə də böyük şəhərlərdə son illər ərzində ev qiymətləri gəlirləri qabaqlayır. Məsələn, ABŞ-də 2025-ci ildə orta ev qiymətinin orta illik gəlirə nisbəti 5,6 misli təşkil edir. 1980-ci illərdə bu göstərici 3,5 misli idi. Bu, deməkdir ki, amerikalılar da mənzil almaq üçün əvvəlkindən təxminən 60% daha çox işləməlidirlər.

Lakin ABŞ-də uzunmüddətli ipoteka kreditləri və nisbətən sabit faiz dərəcələri bu yükü xeyli yüngülləşdirir. Yəni amerikalı çox vaxt pul yığıb almaq yerinə, 25–30 illik kreditlə mənzil sahibi olur. Avropada da qiymətlər son illər yüksəlib. Avropa İttifaqı üzrə son 10 ildə ev qiymətləri orta hesabla 48% artıb. Lakin burada dövlət tərəfindən aşağı faizli ipoteka mexanizmləri daha geniş yayılıb.

Region ölkələrindən Türkiyədə də vəziyyət oxşardır. 2021–2024-cü illərdə mənzil qiymətləri təxminən 3 dəfə artıb, lakin orta əmək haqqı buna uyğun şəkildə yüksəlməyib. İstanbulda orta gəlirli bir ailə üçün ev almaq müddəti artıq 17 ilə yaxın hesablanır. Gürcüstanda isə vəziyyət nisbətən sabitdir – paytaxt Tbilisidə orta gəliri olan vətəndaş mənzilə sahib olmaq üçün 12–13 illik əmək haqqı yığmalıdır.

Digər ölkələr üzrə vəziyyət belədir:

ABŞ – 5,6 il

Fransa – 8 il

Kanada – 8 il

Almaniya – 8,5 il

Böyük Britaniya – 9 il

Danimarka – 9 il

Çexiya – 12 il

Gürcüstan – 12–13 il

Avstraliya – 13–14 il

Polşa – 14 il

Rusiya – 15 il

Hollandiya – 15 il

Türkiyə – 17 il