Azərbaycanda son 10 il ərzində 100 mindən çox fərdi yaşayış evinin dövlət qeydiyyatına alınması mümkün olub. Bu, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti rəisinin bu yaxınlarda səsləndirdiyi rəsmi rəqəmdir.

Bəli, 10 ildə cəmi 100 min. Ancaq məlum olduğu kimi, Azərbaycanda 500 mindən artıq sənədsiz ev, mülk var. Bəzi mütəxəssilər bu sayın 800 minə yaxın olduğunu iddia edirlər. Lakin hətta ən minimum rəqəmi – 500 mini götürsək belə, cəmi 10 milyon əhalisi olan bir ölkə üçün bu, olduqca böyük rəqəmdir.

Digər yandan, son 10 ildə cəmi 100 min evin, yəni, ildə 10 min evin sənədləşdirildiyini nəzərə alsaq və bu iş eyni templə davam etsə, 500 min evin sənədləşdirilməsinə daha 50 il (!) vaxt lazım olacaq. Bəs bu gedişat əhalini və dövləti qane edə bilərmi?

Ötən gün Prezident İlham Əliyev "Daşınmaz Əmlakın Elektron Reyestri və Kadastrı" informasiya sistemi haqqında Əsasnamə"nin təsdiq edilməsi və bununla əlaqədar bəzi məsələlərin tənzimlənməsi barədə Fərman imzalayıb. Fərmanla müəyyən edilib ki, "Daşınmaz Əmlakın Elektron Reyestri və Kadastrı" informasiya sisteminin (DERKİS) sahibi funksiyalarını Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti, operatoru funksiyalarını isə həmin Xidmətin tabeliyində "Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri" publik hüquqi şəxs həyata keçirir. Bu fərman birbaşa sənədsiz evlərlə bağlı olmasa da, sözügedən mövzunu bir daha gündəmə gətirməyə əsas verir…

Məsələ ondadır ki, Azərbaycan Prezidentinin 13 yanvar 2015-ci il tarixli 439 nömrəli Fərmanı var. Bu Fərman əvvəllər qeydiyyata alınması mümkün olmayan bir sıra fərdi yaşayış evləri və həyətyanı torpaq sahələrinin rəsmiləşdirilməsi üçün hüquqi imkan yaradır.  Məhz həmin vacib Fərmandan sonra sənədsiz evlər probleminin həlli prosesi başladı və 100 min ev sənədləşdirildi. Bu, olduqca müsbət haldır. Lakin bu prosesin sürətlənməsi zərurəti var və bu zərurət həm hüquqi, həm sosial, həm də iqtisadi tələblərlə şərtlənir.

Evlərinin sənədsiz olması bu kateqoriyaya aid vətəndaşların faktiki olaraq mülkiyyət hüququnu məhdudlaşdırır. Bu evlərin inşasına zamanında yerli icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən “göz yumulması” başqa bir böyük müzakirənin mövzusudr. Bu gün Ramiz Mehdiyevin mediada dərc olunan əmlak siyahısına, var dövlətinə, milyardlarına nəzər yetirəndə, bütün bunların mənbələrindən birinin də məhz icra hakimiyyətlərinin qanunsuz tikililərə verdikləri “şifahi icazələr”dən yığılan pullar olduğunu unutmamaq lazımdır…

Məsələnin hüquqi tərəfinə qayıtsaq, qeyd etməliyik ki, vətəndaşın sözügedən əmlaklara mülkiyyət hüququnun tanınmaması səbəbindən həmin insanlar bu mülklərdən istifadə imkanlarından – onların satışı, girov qoyulması, miras kimi ötürülməsi, bağışlanması və sairdən məhrum olur…

Yeri gəlmişkən, müqayisə üçün qeyd edək ki, eyni problem uzun illər, məsələn, qonşu Gürcüstanda da olub. Son illərə qədər bu problem 1 milyondan çox vətəndaşı əhatə edib. Bu genişmiqyaslı problemi həll etmək üçün Gürcüstan hökuməti tərəfindən tikinti amnistiyası layihəsi irəli sürülüb və bununla bağlı 1 yanvar 2024-cü il tarixindən etibarən rəsmi olaraq yeni qanun qüvvəyə minib. Bu qərarla vətəndaşlar qanunsuz tikintiyə görə tətbiq olunan cərimələrdən və ya evlərin sökülməsi riskindən tamamilə azad edilib. Eyni zamanda, sənədləşmə prosesi sadələşdirilərək həmin əmlakların tam hüquqi dövriyyəyə cəlb olunması və dövlət qeydiyyatına alınması təmin edilir. Bundan əvvəl, 2022-ci ildə də Gürcüstanda müəyyən sənəd çatışmazlıqlarına görə istismara qəbul olunmayan çoxmənzilli yaşayış binaları üçün analoji amnistiya proqramı həyata keçirilmişdi.

Azərbaycanda da bu prosesin müvafiq qurumlar tərəfindən əhalinin tələbinə uyğun sürətlə həyata keçirilməsinə ehtiyac var. 

Məsələnin sosial-qtisadi tərəfinə gəlincə, qeyd edək ki, sənədləri olmadığından bu cür evlər real dəyərindən 20-30 faiz ucuzuna satılır. Bu, əmlak sahibləri üçün böyük maliyyə itkisidir.

Digər yandan, bu evlər banklar tərəfindən girov kimi qəbul edilmir, vətəndaşlar həmin evlərdə rəsmi qeydiyyata düşə və əmlakı vərəsəliklə ötürə bilmirlər.

Bütün bunlar təkcə vətəndaşa deyil, ölkənin biznes mühiti, bank sektoru, sığorta sektoru və vergi daxilomaları üçün də məhdudiyyət yaradır. Hansı ki, əksinə, bu evlərin rəsmiləşdirilməsi biznes, maliyyə-bank və sığorta sektorları üçün böyük iqtisadi imkanlar və əlavə dövriyyə yarada bilər.

Məsələn, əmlak vergi dərəcəsi Bakıda hər kvadratmetr üçün baza olaraq 0.40 manat təşkil edir (zona əmsalları ilə 0.28 - 0.60 AZN arası dəyişir). Regionlarda isə bu dərəcə 0.10 - 0.30 manat arasındadır. Əgər bu 500.000 evin hər birinin orta hesabla vergi tutulan sahəsini (30 m² güzəşt çıxıldıqdan sonra) 70–100 m² götürsək(hansı ki, əksər evlərin sahəsi daha çoxdur) və orta illik əmlak vergisini zona yerləşməsindən asılı olaraq 25–40 manat civarında hesablasaq, bu, təkcə illik birbaşa əmlak vergisi üzrə yerli büdcələrə və bələdiyyə büdcələrinə 20-30 milyon manat əlavə gəlir deməkdir.

Evlərin sənədləşdirilməsi təkcə əmlak vergisi deyil, digər böyük maliyyə axınlarını da aktivləşdirə bilər. Məsələn, müxtəlif hesablamalara görə, bu evlərin sənədləşdirilməsindən sığorta bazarına əlavə illik 25 miyon manat daxil ola bilər. Həmin 25 milyondan da dövlət büdcəsinə mənfəət vergisi şəklində milyonlarla vəsait daxil olar.

Bununla da bitmir. 500 min evin ilkin qeydiyyatı və çıxarış alınması üçün xidmət rüsumları 100 milyonlarla manat əlavə gəlir deməkdir. Həmçinin, bu evlər rəsmiləşdiriləndən sonra onların notariuslar vasitəsilə alqı-satqısı, bağışlanması və s. kimi əməliyyatlara görə ödənişlər və vergilər də əlavə gəlirlər gətirər.

Mütəxəssislərin təxmini hesablamalarına görə, Azərbaycandakı, xüsusilə Bakı və Abşeron yarımadasındakı sənədsiz evlərin ümumi bazar dəyəri 50 milyard manata yaxındır. Bəziləri bu rəqəmin daha böyük olduğunu iddia edirlər və onlarla razlaşmamaq olmur. Bu kapital büdcəyə və ümumilikdə əhaliyə yüz milyonlarla manat gəlir gətirə bilər. İndi isə faktiki olaraq həmin 50 milyard ölkə iqtisadiyyatı üçün “ölü kapital”a çevrilib. Onun nə vaxt və necə “diriləcəyi” isə sual olaraq qalır…

Elxan Qüdrətoğlu

“AzPolitika.info”