Ölkə ərazisində, xüsusən, paytaxt Bakıda çoxmərtəbəli yaşayış binalarının tikintisini həyata keçirən Mənzil Tikinti Kooperativləri (MTK) ilə bağlı uzun illərdir, yerli mediada, sosial şəbəkələrdə ictimailəşdirilən şikayətlər, həllini tapmayan problemlər qalmaqdadır. Sakinlər məhkəmələrə, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinə, Baş Prokurorluq və digər aidiyyəti strukturlarına müraciətlər ünvanlayır, etirazlar edirlər. Lakin hələ də yüzlərlə insanın problemi öz aktuallığını qoruyur. Yaşayış olduğu halda bina sakini ilə heç bir razılıq əldə edilmədən kran gətirərək binanı dağıdan şirkətlər əmlak bazarında at oynatmağa davam edirlər.

Mediaxeberleri.Az son bir il ərzində  paytaxt ərazisində qanunsuz şəkildə sakinləri evindən çıxaran, yaşadıqları evi başlarına uçuran şirkətlərlə bağlı şikayətləri araşdırıb.

Məlum olub ki, 2024-cü ildən bu günə qədər hələ də adı qanunsuz söküntü işində, vətəndaşlara, sahibkarlara hədə-qorxu gəlməkdə  hallanan şirkətlərdən biri “Gold məkan” MMC-dir. Belə ki, sözügedən şirkət Nərimanov rayonunda Fətəli Xan Xoyski və Faiq Yusifov küçələrinin kəsişməsində iki binanı sökərək yerində çoxmənzilli bina inşa etmək istəyir və yerli sakinlərlə qalmaqal yaşayır. Sakinlər “Gold məkan” MMC-nin tikdiyi binaların keyfiyyətsiz olduğunu bildirir, şirkətə güvənmədikləri üçün heç bir təklifi ilə razılaşmırlar.

Son 1 ildə adı ən çox qalmaqal digər şirkət “Sədərək” ticarət mərkəzinin rəhbəri Yusif Qədimbəyliyə məxsus olduğu bildirilən və “Qarayev Residence” kimi tanınan “Kursus-Nizami” MTK-dır. Belə ki, şirkət Nizami rayonu, Kamil Balakişiyev küçəsindəki 41 və 43 nömrəli ünvanda sakinlərin mənzillərini içindəki əşyalarla birlikdə söküb. Məsələ ilə bağlı məhkəmə çəkişməsi davam edir. Şirkət yekun məhkəmə qərarını gözləmədən qoymadan insanları evlərindən didərgin salıb... 

Vətəndaşların üzləşdikləri bu kimi problemlərin həlli yolunu mütəxəsisslərlə birgə müzakirə etdik.

Milli Məclisin İnsan hüquqları komitəsinin üzvü Naqif Həmzəyev də bildirib ki, hazırda MTK-lar və sakinlər arasında narazılıqlar, ciddi problemlər var:

“Əsas səbəblərindən biri budur ki, bəzi MTK-lar kifayət qədər vəsaitləri olmadığı halda hansısa ərazidə bina tikmək cəhdi göstərir, vətəndaşlara heç bir vəsait ödəmədən ərazidə bina tikmək, həmin vətəndaşları tikiləcək yeni binada mənzillərlə təmin etmək öhdəliyini götürürlər. Bina tikiləcəyi müddət ərzində onların kirayə xərclərini ödəyəcəklərini deyirlər. MTK-lar tikinti prosesində ciddi maliyyə problemləri ilə üzləşirlər. Nəticədə, sökdükləri binanın vaxtında tikilib təhvil verilməsi prosesi uzanır. Sakinlər isə daha uzun müddət kirayə qalmağa məcbur olurlar. Bu müddət ərzində həm sakinlərin kirayə pulunu ödəmək, həm də onları razı salmaq MTK-lar üçün ciddi problemə çevrilir. Nəticə etibarilə, hər iki tərəf arasında narazılıq yaranır, hətta iş məhkəməyə qədər gedir. Bəzən MTK-lar hansı ərazidə bina tikmək istəyirlərsə, orada bir neçə sakinin razılığını alsalar da, digərləri ilə razılaşa bilmirlər, çünki ödəniləcək məbləğ, veriləcək evin kvadratı sakinləri qane etmir. Burada da hər iki tərəfin haqlı olduğu məsələlər var. Bəzən kiçik kvadratlı evlərdə çox sayda sakin qeydiyyatda olur və onlar daha çox vəsait əldə etmək istəyirlər. MTK isə standart qaydalar çərçivəsində həmin sakinlərə ödəniş edirlər. Bu baxımdan bir ərazidə 50 evdən 40-ı ilə razılıq əldə olunsa da, 10 evi razı salmaları mümkün olmur. MTK isə həmin 10 sakinin hüquqlarını nəzərə almadan söküntüyə, hətta tikintiyə başlayır. Nəticədə, vətəndaşlar böyük əziyyət çəkirlər. Bu problemlərin həllinə dair konkret qaydalar müəyyənləşdirilməlidir ki, tərəflər əziyyət çəkməsinlər. Xüsusilə, sakinlərin hüquqları mütləq qorunmalıdır. İlk növbədə MTK-lar maksimum dərəcədə çalışmalıdırlar ki, sakinləri razı salsınlar, onlar qarşısında öhdəlik götürsünlər ki, vəd edilmiş zaman çərçivəsində ev tikilməyəcəyi təqdirdə sakinlərə mütləq əlavə ödənişlər ödəməlidirlər. İkincisi, kirayə evlərin pulunun ödənişi müqaviləyə əsasən iki ildirsə, əvvəlcədən tam olaraq məbləğ iki illik ödənməlidir. Aybaay ödəniş məsələsi dayandırılmalıdır. Çünki sakinlər əziyyət çəkirlər. Onlar MTK ofislərinin qarşısında bəzən üç-dörd gün vaxt keçirirlər ki, aylıq ödənişi ala bilsinlər. Bir müddət sonra ev sahibləri kirayəçiləri evdən çıxarırlar. Sonra da kirayə mənzil tapmaq çətin olur. Çünki mütəmadi olaraq kirayə qiymətləri bahalaşır. MTK və sakinlər arasında yenidən problem yaşanır. Bəzi MTK-lar bankda vəsaitləri olmadığı halda düşünürlər ki, yeni tikiləcək binada mənzillər satılacağı təqdirdə tikintini davam etdirə biləcəklər. Nəticə etibarilə, marketinq - satış düzgün təşkil olunmadıqda binanın tikintisi xeyli uzanır. Üstəlik şəhərsalma ilə də bağlı bəzi tələblər var. Həmin ərazinin uzun müddət şəhərin digər ərazisinə inteqrasiyası prosesi də yubanır”.

Deputat deyib ki, bəzi MTK-lar ödənişi xüsusi kartlara vaxtlı-vaxtında ödəyirlər, heç bir problem olmur: “Digərləri isə sakinlərə verdikləri sözü bəzən yerinə yetirmirlər. Məsələn, müqavilədə göstərilir ki, 50 və ya 100 kvadratmetrlik ev veriləcək, ancaq nəticədə məlum olur ki, binada kvadrat azdır, eyvanlar da, yaşayış ərazisi olmayan hissələr də evin kvadratı hesab edilir. Beləliklə, narazılıq yaranır. Düşünürəm, müqavilələr imzalanan zaman konkret standartlar olmalıdır. Vətəndaşlar yüz faiz əmin olmalıdırlar ki, ödəniləcək kirayə haqları artıq bankda depozit olaraq MTK tərəfindən qoyulub. Hər ay vətəndaş həmin vəsaiti məhz kirayə haqqının ödənilməsinə istifadə edə bilər. Müqavilə müddəti və binanın tikintisi uzanacağı təqdirdə əlavə olaraq bank bu prosesə zamin durmalıdır ki, vətəndaş kirayə haqqının ödənilməsində heç bir əziyyət çəkməyəcək. Bununla yanaşı, götürülmüş öhdəliyə uyğun kvadratların ödənilməsi də müləq təmin olunmalıdır. Bəzi sakinlərin qarajları var, onlar köhnə evlərində avtomobillərini park etməklə bağlı heç bir problem yaşamırlar. Ancaq yeni binalar tikilən zaman vətəndaşların məhz qarajlarla təmin edilməsi məsələsində də çox ciddi narazılıq yaranır. MTK-lar binanın zirzəmisini sakinlərə vermirlər, hətta bəzən ev qiymətinə satmağa cəhd edirlər. Nəticədə, sakinlərlə yanaşı şəhərdə də parklanma ilə bağlı əlavə problemlər ortaya çıxır. Düşünürəm, MTK-lar binada mənzil satırlarsa, mütləq həmin mənzili ən az bir avtomobil saxlamaq üçün qarajla təmin etməlidirlər”.

N.Həmzəyevin sözlərinə görə, bəzən söküləcək evlərin, ümumiyyətlə, sənədi olmur, ancaq sakin yerləşdiyi əraziyə görə MTK-dan vəsait tələb edir: “MTK bu məsələdə də sakinlərin razı qalmasını təmin etməlidir. Hətta 20 ildir, heç bir sənədi olmasa da, sakin öz həyətində ev tikib, övladları orada yaşayır. Hər halda müəyyən problemlərə görə sənədləşmə işini həyata keçirə bilmir. Ancaq MTK həmin ərazini qanuni kvadrata salmır. Nəticədə, həmin sakinlər çox ciddi problemlə üzləşirlər. Məlumdur ki, sənədsiz evlərlə bağlı problemlər çoxdur. MTK-lar aidiyyəti məmurları da öz arxalarına alaraq sakinlərə problem yaşatmamalıdırlar. Çünki biz hüquqi dövlətdə yaşayırıq. Vətəndaş 15-20 il öz mənzilində yaşayıbsa, kommunal xərcləri ödəyibsə, müəyyən problemlər səbəbindən sənədləşmə apara bilməyibsə, MTK-ların sahibləri, orada çalışanlar güzəştə getməlidirlər, vətəndaşlara yuxarıdan aşağı baxmamalıdırlar. Sakinlərin tam razılığı əldə olunmalıdır. Onlarla kompromisə gedilməlidir ki, sonradan narazılıq yaşanmasın. Xüsusilə, yeni mənzillərin tikintisi zamanı müvafiq qurumlar öhdəlik götürməlidirlər. Sakinlərin tam məmnunluğu təmin edilməlidir. Bəzən haqsız sakinlər də olur. Qanundan tamamilə kənara çıxaraq heç bir haqları olmadığı halda müəyyən tələblər irəli sürürlər. Lakin bu cür hallar elə də çox deyil. MTK-lar tərəfindən sakinlərin incidilməsi, problem yaşadılması halları daha çoxdur. Bununla bağlı bizə kifayət qədər müraciətlər gəlir. Biz də vətəndaşlara kömək edə bilmirik, məhkəmələrə üz tutmalı olurlar. Məhkəmələr isə bəzən 3-4 il davam edir. Buna görə də bu məsələlər mütləq tənzimlənməlidir. Bir sözlə, mövcud problemləri aradan qaldırmaq üçün aidiyyəti qurumlar səfərbər olmalıdırlar. Bu cür ağır layihələrin həyata keçirilməsi üçün hər MTK-ya icazə verilməməlidir. Həqiqətən iş təcrübəsi olan, kifayət qədər bu cür sosial layihələr həyata keçirən, sakinlərə ciddi narazılıq yaratmayan, dövlət, hökumət  üçün problem yaratmayan MTK-lara icazə verilməlidir. Nəyin bahasına olursa, olsun, sakinlərin tam razılığı təmin edilməlidir”.

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev isə bildirib ki, hazırda əmlak bazarında tikinti işləri etibarlı şirkətlərə həvalə edilir:

“Təbii ki, zamanla vətəndaş narazılığı baş verir. Bir zamanlar tikinti şirkətləri tərəfindən vətəndaşlara müəyyən problemlər yaşadılsa da, hazırkı vəziyyətdə daha çox vətəndaşlar tərəfindən tikinti şirkətlərinə problemlər yaşadılır. Bu da mənzil sahiblərinin böyük bir hissəsinin razılaşması, sonda isə bəzilərinin razılaşmaması səbəbindən binaların sökülməsi prosesinin yubanması ilə nəticələnir. Belə halda şirkətlər evlərindən köçən sakinlər qarşısında götürdükləri öhdəlikləri pozmuş olurlar. Yəni bina zamanında sökülməli və tikilməlidir, əks halda uzun aylar yubanırsa, bu, artıq həmin binanın tikilib təhvil verilmə prosesini də uzun müddət yubadır. Başqa tərəfdən, tikinti şirkəti proses yubandıqca artıq evlərinə köçən sakinlərə əlavə olaraq kirayə pulu və digər xərclər ödəməlidir. Bu da şirkətlərin iflasına gətirib çıxarır. Bu tip problemlərin birdəfəlik həlli üçün mütləq şəkildə evləri sökülən vətəndaşlarla danışıqlara tikinti şirkətləri deyil, tikintiyə icazə verən aidiyyəti qurumların nümayəndələri cəlb olunmalıdır ki, vətəndaşlarda əminlik, etibarlılıq yaransın. Bilsinlər ki, doğrudan da, evləri deyilən tarixdə onlara təhvil veriləcək. Belə halda vətəndaşlar daha qısa müddət ərzində öz evlərindən köçmək öhdəliyini götürərək evlərini tikinti şirkətlərinə təhvil verərlər. Artıq əmlak bazarında mövcud olan tikinti şirkətləri illərin sınağından çıxmış şirkətlərdir. Bunlara dövlət qurumları tərəfindən ciddi nəzarət olunur. Əvvəlki illərdəki kimi bir mənzilin bir neçə nəfərə satılması, yaxud tikintinin yarımçıq qoyulması halları, demək olar, tamamilə alınıb”.

Ekspert deyib ki, hazırda paytaxtda minlərlə yaşayış binasının bir hissəsi artıq aidiyyəti qurumlar tərəfindən qəzalı kimi qeydə alınıb: “Nazirlər Kabinetinin 2016-cı il 86 saylı sərəncamı ilə paytaxtda istismar müddəti bitmiş və qəzalı vəziyyətdə olan binaların söküntüsünə start verildi, onlarla köhnə bina sökülərək yeni tikili binalarla əvəzləndi. Söküntülər hazırda daha çox iki formada aparılır. Birincisi, həmin ərazilərin dövlət ehtiyacı üçün alınması. Belə halda bu tip binalar və fərdi yaşayış evləri bazar qiymətləri ilə qiymətləndirilərək dövlət tərəfindən alınır, həmin ərazilərdə müxtəlif infrastrukturlar, yolların genişləndirilməsi və digər inzibati binaların tikintisi həyata keçirilir. İkincisi, xüsusən, qəzalı vəziyyətdə olan binaların sökülərək yeni tikili binalarla əvəzlənməsi prosesidir. Hazırkı qaydalara əsasən, hər hansı köhnə çoxmənzilli yaşayış binasının, yaxud fərdi yaşayış evlərindən ibarət yaşayış massivlərinin sökülməsi üçün həmin binaların Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən qəzalı olması ilə bağlı rəy tələb olunur. Təbii ki, bu rəy əsasında tikinti şirkətləri həmin binaları sökür, yerində yeni tikili binalar inşa edirlər. Bu, paytaxt ərazisində bir tərəfdən qəzalı vəziyyətdə olan binaların sayının azalması üçün nəzərdə tutulub. Digər tərəfdən vətəndaşlara məxsus olan mənzillərin sökülərək yeni tikili binalarla əvəzlənməsi onların əmlaklarının dəyərinin 2 dəfəyə qədər artmasına gətirib çıxarır. Bundan əlavə, vətəndaşların mənzilləri sökülərkən onlara köç xərcləri və yeni tikiləcək binalardan mənzil verilən günə qədər kirayə xərcləri şirkət tərəfindən ortalama 2-3 il müddətinə qarşılanır. Sonda vətəndaşa otaq sayına uyğun olaraq mənzilinin ümümi sahəsindən 20% daha artıq mənzil verilir. Şirkət tərəfindən vətəndaşa verilmiş mənzilin bazar dəyəri vətəndaşın keçmiş mənzilindən daha baha qiymətə əmlak bazarında dəyərləndirilir. Təkcə paytaxtda bəzi rəqəmlərə görə, 11 minə yaxın istismar müddətini bitirmiş köhnə çoxmənzilli yaşayış binası var. Artıq 2023-cü ilin dekabr ayından paytaxt Bakının Baş planı təsdiqlənib. 2040-cı ilə qədər Bakı Baş planda əks olunan formada olacaq. 2040-cı ilə qədər yüzlərlə yaşayış binasının söküntüsü gözlənilir. Bu da paytaxtın istismar müddəti bitmiş binalardan qorunmasın, yeniləri ilə əvəzlənməsinə xidmət edir”.

Məsələnin hüquqi tərəflərini vəkil Rəşad Vaqifoğlu izah edib. O bildirib ki, mülkiyyət hüququ vətəndaşlarının konstitusion hüququdur:

“Azərbaycan Respublikası  Konstitusiyana əsasən, mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Mülkiyyət dövlət mülkiyyəti, xüsusi mülkiyyət və bələdiyyə mülkiyyəti növündə ola bilər. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Əmlakın tam müsadirəsinə yol verilmir. Dövlət ehtiyacları  üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. Həmçinin Mülki Məcəllənin 152.1-ci maddəsinə əsasən, mülkiyyət hüququ subyektin ona mənsub əmlaka öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. Vətəndaşlar mülkiyyət hüquqları pozulduğu halalrda məhkəməyə mürqciət etmək hüququna malikdirlər”.

Aytəkin Qardaşova